오늘도 클하대학교 이동훈 부사장님의 수업을 정리해본다. 클하대 재무상식 관련 모든 출처는 이동훈 부사장님과 클하대학교 홈페이지에 있는 강의자료이다. 추가적으로 공부하고 싶으신 분들은 한 번 들어가 보시길😀
지난번 다루었던 주제는 헝다그룹 이슈인데, 부사장님께서는 헝다그룹 이슈를 이제야 시작한 것으로 보고 있으시다. 지금은 기사에 잘 나오지 않는 이슈인데 어떻게 되어가고 있을까! 자세히 보시라📢
중국에서 일종의 '재벌'들이 탄생한 건 다 90년대 초 중반 즈음이었다. 모두 그 시기의 서구 자본, 공산당, 소비 상승, 산업 발전 등의 환경으로 성장한 것이다.
나는 이제야 기사를 통해 헝다그룹에 대해 접했지만 이런 헝다그룹 같은 기업은 중국에 정말 많다고 한다. 그래서 헝다그룹을 헝다그룹의 자체적인 독특한 특성을 가진 그룹이라고 이해하면 안 된다. 헝다그룹은 중국이 투영된 중국의 아바타이다. 헝다그룹의 내용은 중국의 거대 그룹들의 스냅숏이다. 헝다그룹의 몰락 자체가 중국의 경제가 갖고 있는 취약성, 문제점이 그대로 드러나는 과정이다.
지금 헝다그룹 리스크가 현실화되고 있는데, 제2의 헝다, 제3의 헝다가 있을 가능성이 크다.
급속도로 성장하는 국가는 부동산에서 위기가 현실화된다. 그 땅 위에 건물이 계속 올라가는 부동산 개발업을 하는 사업에서 현실화된다. 모든 국가의 금융위기나 총체적 위기의 시작은 부동산 자산을 개발하는 섹터에서 터진다. 「레버리지」라는 굉장히 중요한 문제점이 숨어있기 때문이다.
헝다그룹의 몰락 원인은 부채를 많이 썼기 때문이다. 부동산업의 특징은 토지 매입만 하면 된다. 부동산 개발업의 본질은 토지 매입해서 부동산 단지개발 분양하고 준공 후 공급하는 것이다.
재무 레버리지는 부채비율이 높은 사업, 영업 레버리지는 고정자산 비중이 높은 사업이다. 부동산 자체가 영업 레버리지가 높다. 재무 레버리지도 높다. 그러니 총 레버리지가 높다. 기업만 이런 게 아니라 국가도 이런 위험에 빠질 수 있다.
단기로 부채를 조달해서 장기로 가져가는 행위를 하면 유동성 함정에 빠진다. 내가 햄젤에게 돈을 빌려주었는데, 매월 연장하다가 어느 날 "난 널 못 믿겠으니까 돈 좀 갚아줄래?" 근데 햄젤이 내가 빌려준 돈으로 차를 샀다. 그러면 차를 급히 팔아야 된다. 헐값에 팔아야 한다. 이게 바로 유동성 함정(Liquidity trap)이다.
평소에는 문제없다. 하지만 매크로 하게 글로벌 경기가 식어버리면 사람들의 마음이 얼음이 되어버리고 경기는 확 죽어버린다. 유동성 함정에 푹 빠진다. 그렇게 하는 게 부동산 레버리지 사업의 위험이고 92년의 한국이 그렇게 했다. 4-5년 뒤 IMF가 터졌다. 이때와 굉장히 유사한 구조를 중국이 가져가고 있다.
중국에 가보면 굉장히 높은 주상복합 건물이 많다.
중국은 2000년대 초반부터 지금까지, 20년간 변하지 않고 집을 짓는 중이다. 그 많은 농민들이 도시로 들어오면서 개발이 이루어졌다. 왜 이리 집을 많이 지을까?
중국은 공산주의 국가였다. 공산주의 국가의 장점 중에 하나는 집 걱정을 안 한다는 점이다. 집이 좋든 나쁘든 국가에서 나에게 집을 준다. 식량도 옷도. 그렇기에 열심히 돈 벌어야 할 이유가 없다. 마오쩌둥이 공산화시킨 후부터 그들은 그렇게 살아왔다.
그러다가 90년대부터 중국인들이 스스로 집을 사기 시작한다.
※ 여기서 '집을 산다.'는 사용권을 사는 것(대여)을 말한다. 50년 임차, 100년 임차. 거래를 할 수 있는 임차가 있고 거래를 할 수 없는 임차가 있다. 임차하는 권리를 내가 팔 수 있으면 자산으로서 값어치가 있다. 하지만 남에게 넘길 수 없으면 자산의 값어치가 없는 것이다.
문제는 이 많은 사람들이 그 사용권을 사야 하는 상황이 된 것이다. 공포감이 밀려왔다. 이제 중국인들에게 자기 집 마련은 한국인들보다 더 예민한 위험이다. 적어도 독생자(외동) 집은 사줘야 되는 거다. 엄마, 아빠, 외할머니, 외할아버지, 할아버지, 할머니 6명이 손자 손녀에게 올인해서 집 사주기를 한다. 집을 꼭 자식에게 사줘야 하는 압박감 때문에 집값이 계속 오른다. 실거주 수요가 아니라 가수요이다. 이러한 맥락이 중국의 부동산 경기를 쉬지 않고 올라가게 만들었다.
중국에서는 지방 정부가 중앙 정부로부터 평가를 받고 펀딩을 받는다. 그 기준은 지방에 얼마나 많은 부동산 개발이 이루어지고 성장했는지가 기준이다. 그래서 공공개발이 많다. 지방정부가 살아가는 방식이기 때문이다. 끊임없이 딜을 만들어내고 관리하고 펀딩하고 개발하는 걸 정부가 리드를 한다. 그 과정에서 도덕적 해이가 발생한다. 내가 성공을 하면 승진하거나 금전적 보상을 받기 때문이다. 생각보다 중국의 재벌들은 공직자(관리) 출신이 많다. 그래서 사적 사업을 하기 시작하고 기업을 만들고 재벌이 된다.
위의 요인들이 다 뒤섞여있다.
1. 도시화가 일어나고 독생자에게 집 사줘야 하는 부모의 압박감
2. 지방정부는 계속 개발사업을 해야 성과평가를 받고 보수를 받고, 그 과정에서 뇌물도 들어가고
3. 외국 자본가들은 중국의 성장률이 두 자리로 높으니 단기금융으로 계속 돈을 대준다.
이 모든 현상이 중국의 부동산을 이렇게 만들었다.
참고로, 중국의 부동산 분석을 위해 연대기적 분석이 중요하다. 수평적이 아니라 수직적 분석.
집을 살 생각이 없어도 3월에 한 부동산을 가서 집을 3개를 본다. 그리고 또 3개월 후에 출장 가서 그 부동산 가서 집을 3개 본다. 또 3개월 후에 같은 행동을 한다. 매분기별로 파악할 수 있다.
10년 만하면 외국 지역이나 타운에 대한 시계열 분석이 가능해진다. 상해 집값이 2019년까지 미친 듯이 올랐는데 지금은 30% 빠졌다.
중국은 내가 상해를 이사 가고 싶다고 해서 갈 수 없다. 돈이 많거나 현지 회사에 취직해야 한다. 상해 거주권이 따로 있다. 이러한 상해의 부동산 가격이 떨어지는 것은 중국의 부동산 열기가 꺼지고 있다는 것을 반증한다.
그래서 헝다그룹 이슈는 이제 시작이고, 앞으로 2년~3년 유심히 봐야 한다. 한국은 물론 미국에도 영향이 크기 때문이다. 1993년 한국의 한보그룹 사태와 굉장히 유사하다. 당시 한보그룹은 영업 레버리지, 재무 레버리지가 높은 사업을 하다가 IMF가 와서 망했다.
※ 미도아파트는 한보그룹 건설 분야의 아파트 브랜드이다.
레버리지(Leverage)는 '지렛대'이다. 원래 못 드는 무거운 것을 걸 적은 힘으로 들어 올리는 것이다.
- 영업 레버리지 : 고정비 비중 ↑
- 재무 레버리지 : 타인 자본 활용
영업 레버리지가 높은 사람은 경기 활황일 때 굉장히 좋다. 대신 경기 불황이면 한 번에 갈 수도 있다. 재무 레버리지도 동일하다. 영업 레버리지와 재무 레버리지가 둘 다 높으면 상승효과가 생긴다. ＋가 아니라 ×로.
영업 레버리지가 높은 산업은 중후장대 산업이다. 1980년대 한국이 돈 많이 번 이유는 이 사업에서 돈을 최대한으로 가져왔기 때문이다. 예를 들어 정유 산업, 기계 산업 등. 위의 그래프를 보면 손익분기점을 넘기면 돈 들어오는 속도가 아주 빨라진다. 우리 모두 사업을 하자!
반면 컨설팅 회사는 영업 레버리지가 낮다. 고정비가 없다. 컨설팅 회사는 주주 구조가 아닌 파트너십 구조이다. 그렇기에 특정 파트너들만 번다.
재무 레버리지는 은행 이자를 고려하지 않는다고 가정하면, 부채가 있을 때 수익률이 더 높다는 의미이다. 이것을 레버리지 효과라고 한다. 영국에서는 gearing effect라고 한다.
우선은 FRB는 Federal Reserve Board로 연방준비제도 이사회이다. 연준(Fed)의 최고 의사결정 기구이다. 이 FRB에서 계속 책을 낸다. 요식업의 미슐랭 가이드, 블루리본처럼.
FRB에서 계속 책을 낸다. 베이지 북, 그린 북, 블루 북이 있다.
- 베이지 북 : 공식적인 데이터는 아니고 서베이. FOMC 발표 전에 티저 느낌. 은행 및 지점 이사의 보고서와 주요 비즈니스 담당자, 경제학자, 시장 전문가 및 기타 출처와의 인터뷰 등에 대한 내용.
- 그린 북, 블루 북 : 공식적 데이터. FOMC 위원들이나 연방준비위원회 위원들 같은 의사결정자에게 배포한다. 그래서 우리는 볼 수 없고 그들만 볼 수 있다.
· 그린 북 : 미국과 국제 경제에 대한 심층 분석 제공
· 블루 북 : 통화 정책 대안에 대한 배경과 맥락 제공
참고로, 그린은 외계인의 색이다. 서구인들에게 저녁에 그린은 굉장히 무서운 색이다. 그래서 우리가 보는 외계인 영화는 전부 피가 초록색이다. 영주권이 영어로 Green card이다. 외계인이라는 뜻이다.
Clubhouse 2021.10.27 PM 9:30
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